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3000亿目标背后的旭辉式压力:粗暴裁员风波只是冰山一角

作者:168光伏网 时间:2019-09-10 14:19 来源:光伏网
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  投资者网研究员 李斌

  在中国房地产行业步入“活下去”的时代,旭辉控股集团(00884.HK)当属目前为活着做准备最多的房企,从“开源节流、瘦身行动”到裁员与高管离职,公司被推向了舆论的风口浪尖。

  种种行为背后,到底是公司压力使然?还是市场误读?更令人关注的是,未来三年要翻番完成3000亿目标的设想,当下是否要重做调整?投资者网研究员带着这些疑问,日前调研了旭辉集团和业内人士。

  高管离职与粗暴裁员风波

  相关媒体最近报道,旭辉集团目前正进行裁员,涉及财务、投资等多个部门。有旭辉员工称,公司在未进行任何沟通和谈话的情况下,以邮件的形式直接通知员工被辞退。 “公司愿意按照法律的规定给予赔偿,没有任何商讨余地,即便是赔偿还是让人难以接受,年底即将发放年终奖,这样对比赔偿又算什么呢。”

  还有消息明确给出了旭辉裁员目标:并非局限于某一单一的城市,而是全集团范围内的裁员比例,约占总员工比例的8%。

  几乎在同时,旭辉集团宣布,集团副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏由于个人原因提出离职,集团尊重其个人决定,接受其辞呈。

  孔鹏于2013年加入旭辉。业内普遍看法是,旭辉在2016年北京市场销售额破百亿他功不可没。

  这是一个月不到,旭辉第二次因为内部调整而引发关注。10月25日,旭辉发布一则名为《关于全集团全面开展“开源节流、瘦身行动”工作》的通知,就差旅费、招待费、办公消耗等方面进行详细控制。

  通知称,以“会议活动”为例,过往,常见的庆功会、答谢会、条线会、培训会、外出考察等形式的会议,如无特殊情况,在四季度均不再允许召开;全集团全员经济舱出行、全员住宿标准向下降低一个等级、明年差旅费人均降10%。

  在A股和H股上市房企中,近来还没有一家像旭辉这样明确控制成本和裁员的案例。旭辉集团向投资者网研究员表示,关于外界提及裁员的传闻不属实,公司今年并没有裁员计划。一直以来,公司严格控制人员编制,追求人均效能的不断提升,拒绝用数量去解决人才质量的问题。本着对员工负责的态度,即使存在绩效不合格、文化不相符的员工,旭辉也有一套完整的流程,做好每位被优化员工的沟通,绝对不存在媒体报道中所描述的直接邮件辞退的情况。孔鹏辞职是出于个人原因,要多陪伴家人。

  旭辉集团指出,公司有完整的绩效考核制度和人才盘点系统,确保员工的持续发展,并每年对绩效不合格、文化不相符的员工进行优化和淘汰,保证组织的活力。平均来说,旭辉每年会优化大约在5-8%不胜任的员工,这一比例远低于行业的平均水平。 

  另外,就控制成本方面,旭辉集团告诉记者,主要考量是保持着危机意识和艰苦奋斗的精神。当前,地产行业进入调整期,旭辉要顺势而为,居安思危、未雨绸缪。

  净负债率持续攀升    

  不过,业内多少对于旭辉这样的说法存在疑问。一位地产行业不愿具名的研究总监告诉记者,旭辉这两年面临很多同类房企竞争的压力,经营也面临压力,项目所在地区域,包括面临着新城控股、融信,甚至类似中梁地产这样的挑战,都对其形成一定影响。再加上下半年市场迅速降温,房企普遍存在去化压力,这些综合压力无疑对旭辉管理层形成影响,所以在业绩考核下或会有各类离职的消息。

  瑞穗证券亚洲房地产研究主管、执行董事金增祥也对此予以认可。金增祥在接受投资者网研究员调研时表示,“房地产销量如果整体都低于预期的话,像旭辉这种肯定要裁员,没必要还留那么多人,这在2011年和2014年房地产行业慢下来的时候,都是一样。如果销售追不上的话,留那么多人干嘛?”

  金增祥强调,对于当下对房企而言,目前房企存在两方面压力,一方面是销售压力,不如预期理想;另一方面是融资环境没有改善,成本不断增高。

  值得注意的是,旭辉的净负债率今年以来也水涨创高。中报显示,上半年旭辉的净负债率由2017年底的50.9%上升到72%;净负债为314.62亿元,总债务为705.6亿元,同比增长78.41%。现金流2017年末的300亿元增长至390亿元。一年内到期的银行及其他借款约91亿元,以及于一年内到期的公司债券约36亿元。 

  近五年来看,虽然旭辉保持了40%到 50%的复合增长率。但负债总额一样在持续攀升。2013年到2017年,旭辉集团负债总额分别为299.51亿元、319.56亿元、521.69亿元、711.97亿元、1174.87亿元,资产负债率分别为76.59%、73.40%、77.34%、80.47%、77.42%。

  旭辉集团告诉投资者网研究员,随着房企的销售规模扩张,总负债相应会越高,资产负债率就有可能相应变高,但预收款项其实并不是真正的负债。所以总负债、资产负债率并不能真正体现房地产企业的负债情况。相比之下,“净负债”才能真实反应房企的负债情况。公司1 年内到期的短期债务仅占总债务的21%,较 2017 年底有所下降,偿付压力小。上市以来,公司始终严控净负债率在合理可控水平,保持低于行业平均水平,且追求长期债和短期债的一个合理的平衡,维持自身良好偿付能力,不断优化债务结构。

  2021年销售3000亿沦为口号

  但金增祥认为,虽然开发商都会说“量入为出 ”,但量入实际上很难控制,尤其是销售收入和现金流入,“入”不可控的因素太多了,“出”的话,卖了楼之后,反而是不太容易缩减的,相当于一个缓下来,一个没有缓下来,那现金流压力就显现了。

  金增祥强调,当下资本市场关注房企,最重要是现金流和债务。当市场行情好的时候,没人会在意这种高负债快周转模式,现金流就不成问题;当市场行情冷却的时候,投资者最关注的现金流是否正常,债务能否下降。

  实际上,近两年外界对旭辉的最大关注度,莫过于去年公开提出的3000亿目标。旭辉提出,2021年要向3000亿元销售规模进军,力争在2020年之前进入行业TOP8。

  平时接触过众多上市房企的金增祥告诉投资者网研究员,目前像旭辉这一目标,很大可能性是要改口的。“如果没有出业绩,公司临时改口也不好,但我觉得明年的时候,很多开发商都会改口的,可能会告诉你随行就市。如果坚持这一目标,压力很大的话,有什么必要呢?”

  旭辉集团则告诉投资者网研究员,公司未来3 到 5 年的增长率方面,不会追求成为行业增长最快的企业,而更追求有质量的平衡、均衡增长。“二五战略”内,公司将基本维持在40%到 50%的复合增长率,进入中国房地产企业综合实力TOP8,至于合同销售金额并不是一个固定的目标,随着行业波动,会有一定程度的浮动。(思维财经出品)■



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(责任编辑:168太阳能光伏网)

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